“近年來(lái)，義烏市場(chǎng)的繁榮，使得商位價(jià)值不斷凸顯，少數(shù)人滿(mǎn)足于做房東、收租金，失去了當(dāng)初創(chuàng)業(yè)的義無(wú)反顧，舍棄了祖輩引以為豪的"雞毛換糖"精神。”9月12日，義烏小商品城商戶(hù)金女士電話里向記者讀完了這封信后，她說(shuō)，“三年時(shí)間，我們商鋪的經(jīng)營(yíng)權(quán)漲了起碼三倍以上。”
這一函件，引得轄區(qū)內(nèi)多方追究。實(shí)際上，這一環(huán)的迅速膨脹，除了當(dāng)?shù)刎S裕的民間資本累積外，銀行信貸資金的流入一邊催化擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)，而無(wú)可避免地涌入炒作領(lǐng)域，也成了租金畸高的催化劑。
租金在飆漲：三年3倍
“唇亡則齒寒!”商城集團(tuán)以此來(lái)警示時(shí)下這種鋪位經(jīng)營(yíng)權(quán)畸高的格局，在中秋節(jié)和國(guó)慶節(jié)即將來(lái)臨時(shí)刻，給經(jīng)營(yíng)戶(hù)發(fā)放了一封信稱(chēng)，“試問(wèn)，當(dāng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力不再，您的"攤主"還能當(dāng)多久?”
這封信同時(shí)在商城集團(tuán)的官網(wǎng)上予以公示。但在經(jīng)營(yíng)戶(hù)的眼里，商城集團(tuán)是層級(jí)金字塔尖上最大的“房東”。
義烏民間資金最感興趣的投資項(xiàng)目便是店鋪炒作，而非房地產(chǎn)領(lǐng)域。而當(dāng)?shù)卣搽S之營(yíng)造了一個(gè)資金從場(chǎng)外到場(chǎng)內(nèi)的“孵化鏈條”。
數(shù)十年來(lái)，義烏一直堅(jiān)持“興商建市”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，即使是2008年金融危機(jī)前后，義烏出現(xiàn)了大批企業(yè)倒閉，但經(jīng)貿(mào)依然是當(dāng)?shù)卣壑械膮^(qū)域經(jīng)濟(jì)“命脈”。這更讓當(dāng)?shù)刭Y本看到了商鋪的價(jià)值。這個(gè)被市場(chǎng)熱炒的商鋪，實(shí)際上只是商城集團(tuán)出讓的商鋪經(jīng)營(yíng)權(quán)，面積從幾平方米到幾十平方米不等。
吳先生是義烏人，十幾年前就在義烏老篁園市場(chǎng)擁有攤位。
2002年，國(guó)際商貿(mào)城(福田市場(chǎng))投入使用后，按照相關(guān)政策，他分到二期二樓半間攤位，每3年要向商城集團(tuán)繳納7萬(wàn)元的使用租金。這幾年租金微漲，每三年要交7.6萬(wàn)元的租金。
因?yàn)樽约好χ蚶硎掷C等其他產(chǎn)業(yè)，二期二樓主要經(jīng)營(yíng)五金行業(yè)，吳先生一開(kāi)始就選擇把半間攤位轉(zhuǎn)租出去。
“剛開(kāi)始每年大約4萬(wàn)多元，現(xiàn)在漲到13萬(wàn)元了。”吳先生的攤位位于市場(chǎng)內(nèi)大通道邊，這里是很多租客必爭(zhēng)之地，只要合約到期，必然有人來(lái)求租，因?yàn)樽獾娜硕啵恍枰醿r(jià)，求租方主動(dòng)將租價(jià)一級(jí)級(jí)提上去。
目前義烏的民間資金主力投向仍是小商品市場(chǎng)。商城集團(tuán)的“炒鋪”一族早就存在，三年前，即啟動(dòng)了這輪飆升。
“漲得厲害，暫時(shí)不投資了。”義烏市民丁亞玲(化名)三年前就發(fā)現(xiàn)，之前看中的7.2平米的入場(chǎng)“指標(biāo)”費(fèi)用居然從85萬(wàn)飆升至130萬(wàn)。所謂“指標(biāo)”，其實(shí)就是鋪位經(jīng)營(yíng)權(quán)，其費(fèi)用不包括租金及經(jīng)營(yíng)中產(chǎn)生的其他任何成本。因?yàn)楹芏嘤H屬在做小商品生意，她自然也對(duì)相關(guān)投資機(jī)會(huì)更為關(guān)心。除了篁園路小商品市場(chǎng)，丁還緊緊地盯著賓王路服裝市場(chǎng)鋪位。當(dāng)時(shí)，這家市場(chǎng)確定要搬遷的消息傳開(kāi)至今，5平米的鋪位，指標(biāo)價(jià)格飆漲到200萬(wàn)，而去年最高的也只要150萬(wàn)。
“炒鋪”資金擴(kuò)容主流
作為全球最大小商品批發(fā)市場(chǎng)的義烏國(guó)際商貿(mào)城有7萬(wàn)多戶(hù)經(jīng)營(yíng)戶(hù)。義烏銀行業(yè)在全國(guó)創(chuàng)造性地推出了商鋪使用權(quán)質(zhì)押貸款，有效破解了經(jīng)營(yíng)戶(hù)的融資難題。
當(dāng)?shù)匾幻y監(jiān)系統(tǒng)官員透露數(shù)據(jù)顯示，區(qū)域內(nèi)銀行紛紛開(kāi)閘大致半年多時(shí)間，共累計(jì)發(fā)放商鋪使用權(quán)質(zhì)押貸款45787筆，累計(jì)發(fā)放金額214.28億元。而大致這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，工商銀行(601398,股吧)義烏分行共發(fā)放1931筆商鋪使用權(quán)質(zhì)押貸款，累計(jì)發(fā)放貸款金額8.8億元。
然而，并不代表這部分資金都一定流入到生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域。也有不可預(yù)測(cè)的部分在炒鋪中流轉(zhuǎn)。
“經(jīng)營(yíng)權(quán)質(zhì)押貸款的操作，往往銀行根據(jù)市場(chǎng)評(píng)估，價(jià)值會(huì)打折扣，從貸款到資金，鋪位價(jià)值會(huì)有折扣。”二級(jí)經(jīng)營(yíng)權(quán)擁有者金女士透露，“整個(gè)價(jià)值是向上的，我們會(huì)將余額部分繼續(xù)社會(huì)融資。”
在這種模式下，三年時(shí)間，金女士的一間商鋪經(jīng)營(yíng)權(quán)，擴(kuò)大到三間。由于這些鋪位的價(jià)值都翻了三倍以上，她把一間飾品加工場(chǎng)出讓給親友，本人則成了炒鋪專(zhuān)業(yè)戶(hù)。
當(dāng)然，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)對(duì)商鋪質(zhì)押權(quán)的創(chuàng)新性信貸舉措，也推動(dòng)了經(jīng)營(yíng)戶(hù)規(guī)模擴(kuò)大。比如在義烏國(guó)際商貿(mào)城二期F區(qū)做鎖具生意的龍泉人陳玉娟，最近向浙商銀行義烏分行申請(qǐng)了兩筆該類(lèi)貸款，總金額248萬(wàn)元。有了這兩筆貸款，夫妻倆一起擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，在國(guó)際商貿(mào)城增加租用了4間商鋪。除此前的鎖具外，還延伸到日用品和服裝領(lǐng)域。
產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)“黑洞”
不斷上漲的鋪位經(jīng)營(yíng)權(quán)，成了國(guó)際貿(mào)易特區(qū)內(nèi)商戶(hù)占據(jù)成本最為龐大的一環(huán)。由此，一些經(jīng)營(yíng)戶(hù)開(kāi)始退居背后，干脆以收租為業(yè)。也有的廠商，因?yàn)樯a(chǎn)一環(huán)的利潤(rùn)不繼，則以投資商鋪以租養(yǎng)廠。
作為在義烏市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)了十幾年的許女士，在國(guó)際商貿(mào)城一期一樓也有一間攤位。雖然位置處在偏通道里，但攤位租金基本上是被租客炒上去的。
“攤位是我自己經(jīng)營(yíng)的，最早每5年交10萬(wàn)元，2012年開(kāi)始，每3年交10萬(wàn)元，說(shuō)實(shí)話，商城集團(tuán)收的租金并不高，可一年下來(lái)我的利潤(rùn)也不高。”許女士算了一筆賬，除了租金，每年稅收等費(fèi)用都在5萬(wàn)元以上，對(duì)于利潤(rùn)只有3%-5%的玩具行業(yè)，要想掙很多錢(qián)有點(diǎn)困難，不過(guò)等著租攤位的人還是很多。
于是，許女士投入到“炒鋪”行列中。一期一樓轉(zhuǎn)租的租金20萬(wàn)-50萬(wàn)元，可只要有攤位貼出出租信息，不出一兩天，就會(huì)被租出去。
義烏市場(chǎng)的資本容量，并非僅僅來(lái)自銀行。這里實(shí)際上已成一個(gè)境內(nèi)外資本的吸附地。而2010年集聚形成一波高峰。記者從義烏市工商局獲悉，2010年義烏市共成立21家外商投資合伙企業(yè)，戶(hù)均出資額30萬(wàn)元。目前，浙江省九成的外商投資合伙企業(yè)在義烏。
國(guó)際貿(mào)易特區(qū)設(shè)立之后，各種優(yōu)惠政策的推送下，呈現(xiàn)出逆勢(shì)飆升的特別區(qū)域。
官方公布的數(shù)據(jù)顯示，今年1-6月義烏市進(jìn)出口總額為96億美元，同比增長(zhǎng)375.8%。累計(jì)出口額為94.3億美元，同比增長(zhǎng)408.2%。
“我們也不清楚，前段時(shí)間看電視新聞上播放，今年義烏出口額漲了近4倍，而我們?nèi)ψ永镆稽c(diǎn)沒(méi)覺(jué)得。”義烏小商品市場(chǎng)供應(yīng)鏈終端環(huán)節(jié)的潘老板對(duì)此納悶，“我們的利潤(rùn)還是越來(lái)越低，不知道去哪了。”
實(shí)際上，記者調(diào)查得知，潘老板這一環(huán)屬于飾品領(lǐng)域的最終端環(huán)節(jié)，“除了物流與其它人力成本外，鋪位往往占據(jù)到四成以上。
