1、要化解房地產(chǎn)庫存,通過加快農(nóng)民工市民化,推進以滿足新市民為出發(fā)點的住房制度改革,擴大有效需求,穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。
2、城鎮(zhèn)化是現(xiàn)代化的必由之路,既是經(jīng)濟發(fā)展的結(jié)果,又是經(jīng)濟發(fā)展的動力。要推進農(nóng)民工市民化,加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率。要增強城市宜居性,引導(dǎo)調(diào)控城市規(guī)模,優(yōu)化城市空間布局,……改革城市管理體制。
從上述兩段話來看,國家把“加快農(nóng)民工市民化”作為了房地產(chǎn)去庫存的著力點。具體做法是,通過戶籍制度改革,讓農(nóng)民工進城落戶更容易;通過改革公積金制度,把農(nóng)民工、個體戶納入其中;通過財政補貼、退稅或者稅收減免方式,幫助農(nóng)民工在城市里購房。
很明顯,這一政策實施的重點在三四五線城市,而不是在一二線城市。對于一二線城市,最有效的去庫存方式,還是降首付和“房貸利息抵扣個稅”。
11月,中央多次提出“去庫存促消費”。中指院報告分析,雖然今年以來中央及地方出臺一系列措施,但由于其市場后續(xù)需求乏力,提振作用有限。
在2016網(wǎng)易經(jīng)濟學家年會上,中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長任志強指出,從與此前幾個樓市周期相比,樓市高庫存成為阻礙房地產(chǎn)投資增長的主要原因。而房地產(chǎn)開發(fā)投資又與經(jīng)濟走勢有高度的正相關(guān)性。
截至11月末,全國商品房待售面積69637萬平方米,比10月末增加1004萬平方米,處于歷史高位。
時近年關(guān),又到了盤點全年市場的時候。2015年的樓市,商品房的銷售額與銷售面積都經(jīng)歷了“絕地打反擊”式的觸底回升。
有報告指出,央行一再降息、公積金貼息商貸、“二孩”全面放開等政策為樓市保駕護航,加上正值年底房企沖擊業(yè)績的時候,開發(fā)商放低身段推貨搶客,購房者入市意愿加強。
有業(yè)內(nèi)人士分析稱,無論是從供求關(guān)系、貨幣政策還是市場預(yù)期來看,房價上漲仍是一種難以動搖的市場特征,漲幅的大小也會和市場周期波動相關(guān)聯(lián)。總體來看,2016年房價仍會持續(xù)上漲。
1、大城市的房價還有一段上漲空間。
中國的城市模式完全不同于美國。我們是摞起來的城市,密度高,人口高度集中。這種趨勢一旦形成,很難改變。
你讓中國人過“買個牙刷也要開車10分鐘”的生活,是不可能的。所以,有人口增量的城市,房價很難回落。加上人民幣貨幣供應(yīng)量長期偏高,所以房價只能不斷上漲。
2、房產(chǎn)稅的出臺將使樓市未來發(fā)生深刻轉(zhuǎn)變。
房產(chǎn)稅的出臺至少將在以下三個方面逐漸發(fā)揮作用:
首先是改變?nèi)藗兊睦碡斢^念。以往可能是買房就發(fā)財,但是從房地產(chǎn)稅落地之日起,這一途徑的發(fā)財概率就降低了。
其次,將可能改變城市的資源配置。隨著市民納稅人意識的覺醒,人們對于上繳的稅款天然有追問透明度和去向的要求,這一要求倒逼政府部門在資源配置端重新調(diào)配資源。
最后,房地產(chǎn)稅的出現(xiàn)對于實體經(jīng)濟的影響也是巨大的。此前,由于持有土地、房產(chǎn)的成本極低,很多非房地產(chǎn)企業(yè)蜂擁進入這一市場,而且也確實獲利豐厚。
3、計劃生育政策并不會改變樓市發(fā)展大勢。
全面放開二胎,這雖然確實是一個很大的利好,但還沒到足以改變整個樓市發(fā)展大勢的程度。
好處還是一定有的。有經(jīng)濟學家分析說,日本和歐洲部分國家過去的教訓表明,人口拐點到來前后,經(jīng)濟危機如影隨形,首當其沖是對房地產(chǎn)的沖擊。
比如日本,在1992年出現(xiàn)人口拐點后,房地產(chǎn)泡沫破裂,地價大幅下降。而如今,中國樓市的人口拐點也已越走越近。
從這個意義上說,二胎政策的放開,對樓市來說將猶如一場及時雨;即將終結(jié)的人口紅利,有望因此重獲生機。
4、房地產(chǎn)企業(yè)將大量消亡、轉(zhuǎn)型。
曾經(jīng)有無數(shù)專家在說,中國樓市正在上演大逃亡,逃亡的路線包括:逃離三四線城市、逃出郊區(qū)、逃離高債務(wù)、逃向多元化、逃往海外。現(xiàn)在看來,都應(yīng)驗了。
未來10年,這種趨勢將延續(xù)下去,大量中小房企將被收購,轉(zhuǎn)型,或者死亡。最終,國內(nèi)也許只剩下一百來家大房企,而且是多元化發(fā)展的。大量的人員,將離開這個行業(yè)另謀出路。
5、未來將有部分將淪為鬼城或空城。
未來三、四線城市人口總體將持續(xù)外流,而一、二線城市人口總體將繼續(xù)保持流入態(tài)勢。三、四線城市目前商品住房高庫存及滯銷問題已經(jīng)較為嚴重,而其未來的人口又呈流出態(tài)勢,隨著住房供給結(jié)構(gòu)性過剩問題的突出,未來將有部分新城將淪為鬼城或空城。
6、逆城市化很難出現(xiàn)。
很多國家在充分城市化之后,會出現(xiàn)逆城市化。也就是城里人到農(nóng)村買地,建別墅。未來10到20年,中國很難出現(xiàn)這種局面。因為中國人多,耕地少,土地國家所有。此外,公共資源的不均衡分配,也讓去農(nóng)村居住的人,生活不方便、不安全。
7、商鋪面臨價值重估。
商鋪面臨的最大問題是,“提袋消費”(服裝、鞋帽、家電等)日益被網(wǎng)購取代,支撐商鋪價值的只剩下“體驗式消費”(餐飲、電影、培訓、溜冰場)。
傳統(tǒng)商業(yè)旺 區(qū)的街鋪,可能是最危險的資產(chǎn),因為單價太高。此外是人口流失城市的郊區(qū)、新區(qū)的綜合體。“一鋪養(yǎng)三代”越來越困難,“三代養(yǎng)一鋪”的悲劇隨時發(fā)生。
8、寫字樓跟住宅價格將長期倒掛。
在一線城市,一直存在一種現(xiàn)象:同樣地段、同樣檔次的住宅和寫字樓(含商務(wù)公寓),住宅更貴。
為什么?原因有三:第一,商業(yè)物業(yè)基本上沒有學位,不能落戶口;第二,商業(yè)物業(yè)土地使用年限短;第三,管理費水電價格高,一般不能通煤氣。
未來這種現(xiàn)象將持續(xù),投資房地產(chǎn)還是要首選大城市中心區(qū)的住宅。當然,如果你希望現(xiàn)金流充裕,就是要投資好的寫字樓。

