全國(guó)告別三套房貸
與“國(guó)十條”相比，多項(xiàng)調(diào)控政策擴(kuò)至全國(guó)范疇。
文件稱，各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)房貸款。而在“國(guó)十條”中，上述政策則限定于“商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)”。
同時(shí)，對(duì)貸款購(gòu)買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上；對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，文件要求嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定。另外，各商業(yè)銀行要加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)性貸款的管理，禁止用于購(gòu)買住房。
之前有報(bào)道稱，在有些高房?jī)r(jià)地區(qū)，商業(yè)銀行打出“擦邊球”，部分銀行利用消費(fèi)貸款曲線進(jìn)入樓市。分析認(rèn)為，昨日發(fā)布的新政將有力地堵住消費(fèi)貸款買房的“灰色通道”。
加快推進(jìn)房產(chǎn)稅試點(diǎn)
文件規(guī)定，調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，并擴(kuò)大到全國(guó)。
昨晚財(cái)政部稱，10月1日起，對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的減半征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。另外，對(duì)出售自有住房并在1年內(nèi)重新購(gòu)房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅。
新政公布之前，曾有部委人士表示，此次政策或?qū)⑸婕胺慨a(chǎn)稅新政。但記者發(fā)現(xiàn)，此次并未明確房產(chǎn)稅試點(diǎn)情況。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，房產(chǎn)稅政策可能會(huì)由試點(diǎn)城市公布自己的具體政策，而不是由部委文件統(tǒng)一公布。
新政要點(diǎn)
第1招 各地要加大樓市宏觀調(diào)控的力度。立即研究制定貫徹落實(shí)“國(guó)十條”文件的實(shí)施細(xì)則。房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)。嚴(yán)格實(shí)行問(wèn)責(zé)制。
第2招 完善差別化的住房信貸政策。各商業(yè)銀行暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款；對(duì)非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)房貸款。對(duì)貸款購(gòu)買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上；對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定。各商業(yè)銀行要加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)性貸款管理，禁止用于購(gòu)買住房。
第3招 調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，并逐步擴(kuò)大到全國(guó)。
第4招 切實(shí)增加住房有效供給。房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，要增加居住用地的供應(yīng)總量。認(rèn)真落實(shí)支持公共租賃住房建設(shè)的稅收優(yōu)惠政策。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)支持保障性安居工程建設(shè)，抓緊制定支持公共租賃住房建設(shè)的中長(zhǎng)期貸款政策。
第5招 加大住房交易市場(chǎng)檢查力度，依法查處經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)炒買炒賣、哄抬房?jī)r(jià)、慫恿客戶簽訂“陰陽(yáng)合同”等行為。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地閑置、改變土地用途和性質(zhì)、拖延開(kāi)竣工、捂盤(pán)惜售等違法違規(guī)行為，要暫停其發(fā)行股票、公司債券和新購(gòu)置土地。
新聞背景
新一輪房地產(chǎn)調(diào)控顯現(xiàn)
昨晚，央視新聞聯(lián)播播報(bào)了國(guó)家有關(guān)部委近日出臺(tái)房產(chǎn)新政的報(bào)道。記者注意到，這是近幾日來(lái)又一次針對(duì)樓市出臺(tái)的調(diào)控政策。
9月26日，國(guó)土部聯(lián)合住建部連夜發(fā)出通知，規(guī)定因企業(yè)自身原因而造成土地閑置一年以上的公司，禁止競(jìng)買人及其控股股東參加土地競(jìng)買活動(dòng)。更早之前，9月中旬開(kāi)始，住建部、銀監(jiān)會(huì)組成聯(lián)合檢查組，對(duì)北京等主要一線城市二套房貸款政策的執(zhí)行落實(shí)情況進(jìn)行檢查。
今年4月17日“國(guó)十條”發(fā)布，但是近來(lái)樓市顯現(xiàn)回暖跡象，根據(jù)人民網(wǎng)的調(diào)查，超八成網(wǎng)友認(rèn)為調(diào)控政策落實(shí)不力。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭發(fā)博稱，此次新政雖然名義上還是在落實(shí)“國(guó)十條”，但實(shí)際上在很多領(lǐng)域已超出“國(guó)十條”范疇，所以可以認(rèn)定這是繼去年12月第一波、今年4月第二波之后，第三波的緊縮型調(diào)控。
業(yè)內(nèi)分析
對(duì)于昨日出臺(tái)的房產(chǎn)新政，北京莊凌顧問(wèn)有限公司負(fù)責(zé)人表示，看似嚴(yán)厲的調(diào)控后續(xù)政策中，只有提高首付比例一條具有實(shí)質(zhì)的殺傷力，因?yàn)檫@可能導(dǎo)致一部分剛性需求買不起房。
該負(fù)責(zé)人認(rèn)為，中央政府已摸清了房?jī)r(jià)反彈的連鎖反應(yīng)，即剛性需求刺激成交量回升，成交量回升推動(dòng)價(jià)格上漲。如果此次樓市回暖的主要驅(qū)動(dòng)力量是剛需的話，就一定要把剛需的氣焰也打壓下去。如今，抑制房?jī)r(jià)短期內(nèi)最直接的調(diào)控手段只有調(diào)整供需，抑制成交量。
此次政府也再次警告市場(chǎng)———房產(chǎn)稅快出來(lái)了，而且會(huì)在全國(guó)展開(kāi)。但是，由于推出時(shí)間尚不明確，這只不落地的靴子，將令恐慌的鈔票發(fā)抖，暫時(shí)不會(huì)輕易投向樓市。
該負(fù)責(zé)人認(rèn)為，相比于上述兩條措施，對(duì)地方政府落實(shí)調(diào)控、盡快出臺(tái)細(xì)則的督促則是一種警告。尤其是“嚴(yán)格施行問(wèn)責(zé)制，對(duì)政策落實(shí)不到位、工作不得力的，要進(jìn)行約談，直至追究責(zé)任。”
而對(duì)房企的警告則有兩條，一是囤地囤房不僅無(wú)法獲得土地，更無(wú)法獲得貸款；二是房?jī)r(jià)高就要嚴(yán)格清剿增值稅。這兩條盡管沒(méi)有新意，卻再度顯示了調(diào)控決心。
十一前，房產(chǎn)調(diào)控再露崢嶸，顯然是緊急應(yīng)對(duì)十一期間可能反彈的樓市。這次調(diào)控并不是超出國(guó)十條，但政策的空間還很大。該負(fù)責(zé)人稱，進(jìn)一步提高杠桿率，繼續(xù)去投資化將仍是下一步調(diào)控的主旋律。
【聲音】
SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹
“這次調(diào)控算是核武器”
潘石屹向記者表示，這次政策的力度較大，算是任志強(qiáng)以前說(shuō)的“核武器”，波及面很廣，各種類型的住宅都受到了政策影響，三套房停貸和房產(chǎn)稅試點(diǎn)的面也大幅擴(kuò)大。
他認(rèn)為，按揭政策的效果是立竿見(jiàn)影的，首付款從兩成升到三成，意味著投資杠桿從五倍縮短到三倍。
對(duì)于房?jī)r(jià)問(wèn)題，潘石屹表示，連續(xù)出臺(tái)的政策讓市場(chǎng)感覺(jué)到的是政府的決心。從這一點(diǎn)來(lái)看，如果房?jī)r(jià)調(diào)整效果達(dá)不到預(yù)期，政策還會(huì)繼續(xù)加碼，目前各個(gè)方面的政策基本已經(jīng)出了，但是都還可以進(jìn)一步加強(qiáng)執(zhí)行力度，如首付可以繼續(xù)增加到四成和五成，利用金融杠桿炒房的可能性已經(jīng)很小。
中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)
“提高首付影響大于加息”
陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，此次政策算是對(duì)國(guó)十條的進(jìn)一步完善和強(qiáng)化，并不是一次全新的政策體系，因此不能算是二次調(diào)控。如過(guò)去90平米以上房產(chǎn)本來(lái)就已經(jīng)是三成首付，房產(chǎn)稅也已經(jīng)在一些城市宣布要試點(diǎn)，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的不規(guī)范行為也有約束，交易環(huán)節(jié)的稅收優(yōu)惠也已經(jīng)取消。
從政策的力度來(lái)看，應(yīng)該是進(jìn)一步“擴(kuò)大”，對(duì)樓市的影響會(huì)比較大。光提高首付一項(xiàng)，就大于加息的影響，將極大延緩剛性需求者的購(gòu)房需求。不過(guò)，開(kāi)發(fā)商可能還會(huì)有一些對(duì)策，如全款買房的行為還是沒(méi)有直接受到約束，而目前樓市的全款買房比例很高。
陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，這次對(duì)地方政府的壓力加大最為明顯———沒(méi)出細(xì)則的必須出細(xì)則，出了細(xì)則的要盡快完善，房?jī)r(jià)過(guò)高的要問(wèn)責(zé)。從這點(diǎn)來(lái)看，樓市價(jià)格繼續(xù)上漲的可能性很小了，如果再出現(xiàn)明顯上漲，不排除今后會(huì)出現(xiàn)地方政府主管領(lǐng)導(dǎo)丟官的案例。
某知名品牌開(kāi)發(fā)商北京公司負(fù)責(zé)人
“一些客戶可能會(huì)退房”
由于旗下項(xiàng)目近期即將開(kāi)盤(pán)，對(duì)于正好趕上的新政，該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，開(kāi)發(fā)商要以低調(diào)務(wù)實(shí)的態(tài)度來(lái)面對(duì)市場(chǎng)變化，而地方政府也要正視中央對(duì)待樓市的態(tài)度。
他預(yù)計(jì)，近期開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)會(huì)面臨按揭首付提高后的購(gòu)房意愿減退狀況，一些資金不足的人會(huì)退訂或退房。由于8月份以來(lái)市場(chǎng)出現(xiàn)的交易量回升狀況主要是剛性需求支撐，熱銷樓盤(pán)的中小戶型比例很高，而三成首付正好擊中了這一點(diǎn)，預(yù)期近期的交易量會(huì)明顯下降，而價(jià)格的下降還有待觀察。開(kāi)發(fā)商短期會(huì)以相對(duì)穩(wěn)定的價(jià)格來(lái)應(yīng)對(duì)，先觀望再說(shuō)。
不過(guò)他表示，房地產(chǎn)調(diào)控力度也是有限度的，“一味打壓，無(wú)利可圖，誰(shuí)來(lái)蓋房子呢？以后的市場(chǎng)誰(shuí)來(lái)供應(yīng)呢？”
昨日樓市調(diào)控政策與“國(guó)十條”對(duì)照
今年4月，為穩(wěn)定樓市，促進(jìn)樓市健康平穩(wěn)發(fā)展，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了新的房地產(chǎn)政策、房貸新政等若干文件，老百姓將其稱為“房產(chǎn)政策國(guó)十條”。那么，昨天面世的有關(guān)部委貫徹落實(shí)“國(guó)十條”的措施，有哪些重要的內(nèi)容呢？
關(guān)鍵詞 首付款比例
國(guó)十條內(nèi)容：
對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%。
貫徹落實(shí)措施：
對(duì)貸款購(gòu)買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上。
變化：
此前，若貸款購(gòu)買首套房且面積在90平方米以下，很多地方可按20%比例繳首付款。現(xiàn)在只要是貸款購(gòu)房，不論是否首套及面積大小，均要按30%及以上比例繳首付款。
關(guān)鍵詞 三套房貸款
國(guó)十條內(nèi)容：
商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款。
貫徹落實(shí)措施：
各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買第三套及以上住房貸款。
變化：
現(xiàn)在對(duì)三套及以上住房停貸，已無(wú)前置條件，直接一刀切。
關(guān)鍵詞 土地增值稅
國(guó)十條內(nèi)容：
稅務(wù)部門(mén)要認(rèn)真做好土地增值稅的征收管理工作，對(duì)定價(jià)過(guò)高、漲幅過(guò)快的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)清算和稽查。
貫徹落實(shí)措施：
重點(diǎn)對(duì)定價(jià)明顯超過(guò)周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅的清算和稽查。
變化：
以前是動(dòng)態(tài)追蹤，現(xiàn)在是定點(diǎn)“關(guān)照”。
關(guān)鍵詞 房產(chǎn)稅
國(guó)十條內(nèi)容：
未涉及
貫徹落實(shí)措施：
加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，并逐步擴(kuò)大到全國(guó)。
變化：
新增的“重磅炸彈”。
關(guān)鍵詞 開(kāi)發(fā)商限制
國(guó)十條內(nèi)容：
對(duì)存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款，證監(jiān)部門(mén)暫停批準(zhǔn)其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。
貫徹落實(shí)措施：
對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地閑置、改變土地用途和性質(zhì)、拖延開(kāi)竣工時(shí)間、捂盤(pán)惜售等違法違規(guī)行為，要暫停其發(fā)行股票、公司債券和新購(gòu)置土地，各商業(yè)銀行停止對(duì)其發(fā)放新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款和貸款展期。
變化：
開(kāi)發(fā)商違法違規(guī)行為的界定范圍擴(kuò)大。暫停新購(gòu)置土地，開(kāi)發(fā)貸款停止展期，也是對(duì)違法違規(guī)開(kāi)發(fā)商的新限制。
