46歲的吳宗梁家住稠江街道下沿塘村，一家四口擠在一套50平方米的老房子里，現在，他不需要拿出一分錢，就可以住上嶄新的城區新住宅了，這緣于義烏最近正在實施的城鄉新社區集聚建設實施辦法。
老房子
怎么換新房
眾所周知，農民的房子一向是很難拿到市場上去出售的，對吳宗梁而言，賣掉農村的房子換新房子，幾乎是不大可能，而如今，這套城鄉新社區集聚建設實施辦法給了吳宗梁一個換房的“捷徑”。
去年以來，《義烏市城鄉新社區集聚建設實施辦法》、《義烏市城鄉新社區集聚建設實施細則》出臺，義烏市社區建設辦等部門與鎮街共同努力，先后啟動了“香溪印象”、“蟠龍花園”、“和苑”等七個新社區集聚住宅項目建設和一個產業用房項目建設，供應給農民居住和發展生產。
像吳宗梁這樣的農民參加農房改造置換，交納一定的建設資金保證金后，就能拿到這些新社區的置換權益憑證。置換后，他的老房子都不屬于他了，將來，新房造好了，吳宗梁可以根據置換的權益憑證去選房。
怎么換？主要有兩個方案。
一是按戶算，以合法住宅建筑占地面積為基數（每戶最高不超過140平方米），按1︰5確定置換權益面積，其中3/5為高層公寓面積（土地性質為國有出讓），2/5為產業用房面積（土地性質為國有出讓）。
當然，也可選擇按每人175平方米建筑面積確定置換權益面積，其中3/5為高層公寓面積，2/5為產業用房面積。
以吳宗梁家為例，如果他選擇方案一，他家最高可以拿到140平方米的宅基地面積，再按1比5的比例算，他家可以在新社區，拿到700平方米的權益面積。其中420平方米為住宅、共有三套房子，280平方米為產業用房。
他如果選擇方案二，一家四口，每人按175平方米建筑面積確定置換權益面積，恰好也可以拿到700平米。
老房子換到的是權益憑證
可以出售
需要說明的是，吳宗梁現在拿到的是權益憑證，并不是房子，這個權益憑證是可以出售的。
昨天下午，錢江晚報記者在義烏產權交易所6樓大廳的電子顯示屏上看到，稠江街道下沿塘村吳宗梁、吳建軍、吳孝洪等14位村民，已經掛牌轉讓自家在新社區集聚建設住宅項目“香溪印象”高層公寓和產業用房的權益指標。
義烏市社區建設辦工作人員說，新社區集聚建設項目的高層公寓和產業用房，屬國有出讓土地，完全產權，農民只要繳納建設成本等費用，即便上市交易也不需補交土地出讓金。
吳宗梁打算買掉100多平方米的權益面積，用于繳納另外兩套公寓的建設成本費。這樣一來，他不需要出一分錢，就能住上新房了。
這些新房子，是由綠城房產集團等代建的全新精品社區的高層公寓，而普通的義烏市民，也可以向吳宗梁等村民手中，購買權益面積，將來在新社區選房。
農民房產權益上市交易
價格怎么算
昨天下午，“義烏市城鄉新社區集聚建設置換權益交易平臺”顯示，首批14位村民的掛出的出讓底價住宅10000~11000元每平方米，產業用房在3800~6000每平方米。
“每天都有有購房意向的人前來咨詢，但是目前還沒有完成交易。”義烏產權交易所董事長吳仁成坦言，這一掛牌價顯然是偏高的，因為還得加上約3000元每平方的建設成本，再加上稅收、傭金等費用，比市區新推出的幾個高檔樓盤低不了多少。
好在農民房產權益是剛剛上市交易，村民們都還處在試探的階段，有意向的購房者可以前往產權交易所現場咨詢，并與村民協商最終價格，“價格高了有價無市，最終還是會趨于平穩，預計會比城區商品房實惠。”
一位不愿透露姓名的村民說，他之前掛牌價是12000元每平方米，后來感覺太高就下調到了10000元每平方米。“現在還在摸底，一下不能出太低的。之前掛上去的價格高了，問都沒有人來問。”
吳仁成說，農民房產權益并非是按套交易的，而是按平方交易的，比如你想買一套105平方的戶型，可以貨比三家到不同的村民手上買，只要最后湊足平方就可以了。
