二、三線城市已赫然取代一線城市成為房價上漲的排頭兵。
根據國家統計局提供的今年1-6月全國70個大中城市新建商品住宅價格指數顯示1-6月漲幅排名靠前的城市，二、三線城市占據主體。6月份，在70個大中城市中，新建商品住宅價格環比漲幅超過0.3%的有13個，均為二、三線城市，同比漲幅在5%以上的城市有31個，除了廣州之外，這些城市幾乎全部屬于二、三線城市，而襄樊、岳陽、常德、惠州、韶關等未出臺限購政策的城市漲幅均超過6%。
7月12日，國務院常務會議明確表示：已實施住房限購措施的城市要繼續嚴格執行相關政策，房價上漲過快的二、三線城市也要采取必要的限購措施。值得關注的是在已經采取限購政策的很多非一線城市，房價依然保持著較高的增速，一紙文書隔靴搔癢，僅僅成了市民閑暇的談資，其中自然有蹊蹺。
限購之后
來到義烏一個多月，徐晨瑞遭遇到義烏版的限購令。因為朋友的邀約，在上海從事房地產中介工作的徐晨瑞專程從上海來到義烏幫忙。
2011年3月底，當地政府出臺了《關于進一步貫徹落實房地產市場調控政策的實施意見》。
“限購令規范的范疇太窄，義烏很多房子都涉及不到限購令的，我們也曾經分析過，這個政策對義烏影響不是很大的。”徐晨瑞和單位同事對義烏版限購令做了分析，最后認為義烏版限購令并不會影響義烏房價的走勢，甚至不會持續太久。
徐晨瑞發現在義烏，房地產中介行業的工作人員不會像上海那樣逐條對政策進行分析解讀，“他們更多的注意力都集中在限購令的貸款和限購年限這樣的條款中，對限購令分析解讀的根據，很多都可能是本地從業人員憑借自己的人脈關系，從熟識的當地有頭有臉的人物那里獲知來的。”
義烏版限購令從3月底正式發布，到2011年12月31日終止，不到一年的短期限購自然也讓義烏本地人看到地方限購政策的設計對現實利益格局的忌憚。
不到一年的限購自然影響了義烏房產市場買賣雙方的心態。徐晨瑞向新金融記者表示，現在義烏房地產市場賣方心態還是比較強硬，買房則是觀望的比較多，“賣方的理由就是錢多，房子多，不著急賣，嘴硬。”其理由不無強悍。
徐晨瑞認為，義烏限購令對當地市場略有影響，交易量受到了一定的影響，沒有之前市場好，不過這種效果不大，也沒有其他人在網上抱怨的那么差。“有一些中介確實關門了，不過這里基本都是小中介，能有兩三家門店就算不錯了。另一方面說，去年一年房價瘋漲50%，到今年限購令出爐前，整體房價上漲了80%，如果持續這樣，當然市場很難消化。”
義烏版限購令出爐后，徐晨瑞店里的生意還是不錯的，5月和6月時，分別成交過一棟房子，也是義烏當地人稱為“垂直樓”的商用樓房，多層，不帶電梯，50年產權。中意“垂直樓”的買家也是一棟一棟整體拿下，最高兩層自己居住，余下皆拿來出租，這既是浙江一帶商業地產帶動住宅市場的慣用模式，也跳過了目前住宅市場限購的壁壘。
限購住宅市場，并未使其市場價格下走。徐晨瑞告訴新金融記者：“限購之后住宅市場的房價依然很猛，義烏市中心一個很舊的78平方米房子，之前掛牌總價在140-150萬元左右，現在已經到了200-220萬元。我剛到義烏的時候，3月13日成交一套房屋，144平方米，當時成交總價是208萬元，現在已經漲到280萬元。”
新金融記者了解到，義烏市內國際村別墅小區，其位置相當于北京和上海的內環，雙拼別墅成交價基本在千萬量級，獨棟售價為2000萬元，另一歐景名城小區的雙拼別墅價格基本是1500萬元，獨棟2500萬元。
在價格逆市持續上漲的同時，徐晨瑞也發現自5月份后，銀行信貸方面也較之前寬松。
“銀行也要吃飯的，一直沒貸款他們也要餓死了。”徐晨瑞認為：“限購降房價的效果并不明顯，事實上也很難達到目標，僅僅是通脹和人民幣升值，今年房價打死了也不會下降，這是最基本的經濟學原理。江浙一帶的人多是暴發戶，對金融方面投資尚且不是很懂，在他們眼里，房子還是很保值的，加之這里更甚于一線城市的違規操作，更使得房價一直保持高位。”
違規操作
“是違規操作，不是潛規則。”談及義烏房地產市場出現的一些異象時，徐晨瑞一再向新金融記者強調這兩個概念的不同，“潛規則是只有少數人才享用到的，而違規操作是業內普遍默認的，義烏這里更多是違規操作，潛規則不多。”
“根據相關法律規定，開發商必須取得預售許可證，且房屋結構封頂，方可對外出售。而取得預售許可證必須拿到土地使用權證(要付清地價才能取得這個證)、建設工程規劃許可證、房屋預售證、建設用地規劃許可證、建設工程開工許可證，有些地區甚至還會規定必須施工到一定階段。而我在義烏看到的現象是，開發商地剛拿下，便開始出售(拿地時，已經有具體的設計規劃圖，包括房屋面積)。”徐晨瑞說。
所有的違規操作，徐晨瑞在一個月的時間里基本已經很熟絡了，他直言，迄今為止，自己沒有操作過樓花僅僅是因為還沒有碰到這樣的客戶，而他的同事則遇見過。
徐晨瑞說：“義烏這邊就是寫一張收據作為房源憑證，而且在開發商那里是看不到的，都是”內部“流出來的。上面記載某某小區，具體房號，交了多少錢，交錢人。如果要賣，再帶到開發商那里更個名就可以了。”
義烏能有關系拿到房子被稱為“倒爺”，有專門一些人可以拿到號碼，到市場上來放風，如果有新開的樓盤就問他們去要。一般這里新開的樓盤，都是指地剛拿下來，還未開工建設，更沒有預售許可。A小區開盤，“倒爺”拿房，拿房是不用出錢的，就是有關系而已。然后原價加價對外放盤，第一波加的都比較低，基本就在總價基礎上加1萬元左右，不過越往利益鏈的下游，加價越高。新金融記者了解到，第一波一般都放給開發商的親屬，或者是商城集團(商城集團因開發了福田小商品市場，所以在當地地位很高)里面的人，或者是相關部門之類的人，所有新樓盤基本都這樣操作。這里的期房都是還沒封頂的，有的就是一塊空地，幾年都沒施工，但是“房子”還在市場上流通。
未建先售
徐晨瑞說：“很簡單，比如A區1號101期房，100平方米，開發商掛總價100萬元出售。買家可先交20萬元首付，其余等正式在地方政府備案，簽訂買賣合同后再交，到時候既可以一次性付清余款，也可以通過銀行按揭。義烏這里的樓盤去政府備案可能要等上好幾年，這段時間也不會有人來催繳余款。所以買家只要有20萬元，就可以買下100萬元的房子，等到房子以后漲價了，再加價賣出去，這也讓買家投機操作的成本大大降低。他們這里有很多房子，都是地拿下以后，過一兩年才開始蓋，蓋個一兩年才可以蓋好。有些人甚至連錢也不用出，開發商可以直接留幾套房，到時候漲價賣的時候，買方先給他們的代理人交錢，才帶到開發商處更名。”
在義烏，這樣操作的樓盤很多，市中心和周邊地區都有，當地人也都接受這種現象。
“地拿下來了，就慢慢地造，什么時候造好，是開發商的事情，投資者是不管的。 在拿地以后，對老百姓的出售價格已經訂好了，不然投資者也不能接手。而且開發商每變更一次戶名也收手續費2000到1萬不等，而一般一套房在備案之前至少能夠經過四五次倒手。”
徐晨瑞說：“這個現象在義烏很風靡，其他地方我不知道是怎么操作的，至少這個地方是這樣。政府再限制貸款，限制購房，都沒有用，因為這種方式不需要貸款，也沒有時間去管理部門備案，所以管理部門根本就沒有記錄。即使你想買100套也可以，只要你有錢。所以停貸、限購都是浮云，所以二、三線城市房價才會如此瘋狂，二、三線城市的漲幅遠不止管理部門統計的那些。”
義烏當地某購房者在電話里向新金融記者抱怨，在義烏看了很多樓盤銷售中心，但不是關門就是沒房源，相反在中介那里到處都是房子，甚至能夠拿到一些還未開盤的樓盤售價表和戶型圖。
“義烏這里房產商跟房產中介是一條繩上的，中介也是炒房鏈條中的一個關鍵環節，樓盤還沒開盤就被內部吃沒了。”當地另一知情人說：“大城市是開發商捂盤惜盤，在義烏，開發商把這個機會轉讓給了投資者。”徐晨瑞說，當然開發商成為利益鏈條的第一受益者，短時期內就把資金全部收回，從而開發新樓盤。
以當地知名樓盤久府和園為例，新金融記者了解到，該樓盤共設計有2400套房子，訂金繳納100萬元左右，短期內就能回籠資金超過20億。該地皮在今年2月份被浙江廣廈競得，總價39億，先期繳納50%的出讓金，即19億5000萬，其利害可見。
而3月份時，久府和園就因涉嫌樓花房票的操作曾遭到媒體披露，遭遇處罰。
陽奉陰違
久府和園事情被相關媒體披露后已過4個多月，義烏市商品房未建先售的情況并未得到根本的遏制。在當地論壇義烏稠州論壇的“義烏房談”版中，3月份后仍然有未蓋先售的帖子堂而皇之發布在論壇上。
徐晨瑞不認為這一現象有多稀奇，相反覺得很平常，開發商更快地回流資金，投資客能夠在不斷地倒手中賺取差價，各取所需，義烏當地都認可這種模式。“有一個最夸張的地方，叫萬商華府，15萬元的首付，加價40多萬元，僅僅半年時間，最厲害的時候，一天一個價格。”
新金融記者通過稠州論壇某帖子留的電話找到一中間人詢問現在是否還有期房的房票。對方表示能拿到期房，不過不是房票了。話音剛落，他隨即更正：“不是房票，不過也一樣，首付進去，加價。房源肯定沒有問題，除了帖子中提到的樓盤外，現代廣場、城市風景、總部經濟等樓盤的期房都可以拿到，萬商二期現在不行了，因為已經備案了。”
當被問及義烏去年拍賣的地王中央公館樓盤，該中間人表示中央公館那里單價太高，已經突破4萬了，不怎么好做，不過可以幫忙問問。
6月15日，浙江義烏雪峰路與望道路西南側的一幅地塊以2.26億元成交，有機構統計該樓盤價高達39545元/平方米，刷新了全國住宅類地塊單價“地王”紀錄。
這廂剛拿地，那頭已經開始啟動銷售的利益鏈條了。徐晨瑞告訴新金融記者：“現在已經有消息放出了這塊剛拍出的‘義烏地王’現在已經開始加價出售了，大概幾萬塊錢。”
徐晨瑞向新金融記者直言，“現在義烏未建先售的現象依然存在，多了去了，基本新樓盤，新拿的地都這樣。之前久府和園事件曝光后，政府僅僅就查了幾家大的中介公司，有沒有操作期房，象征性的，后來就沒聲音了。”
對于相關管理部門和開發商是否也受到審查，他說：“不知道開發商和其他相關部門是否被查，不過這過了幾個月，現在不還是多了去了。所以，其實政府并沒有什么舉動。”
更讓記者驚詫的是，因“房票門”被媒體曝光，并遭到處罰的久府和園仍出現在稠州論壇最近出售房源的帖子中。
新金融記者電話聯系到發帖人。
“久府和園那邊一直都在施工，可以提供更名的房源，盡管原則上不可以。”發帖人告訴新金融記者：“2014年久府和園封頂，不過現在房源已經不多，而且現在不是房票，是交定金，保證以后該房源還可以在開發商處更名，至于后面更名是否需要收費，公司現在還沒有決定。”
新金融記者了解到發帖人處的房源還有好幾套，包括140平方米和97平方米高層。其中小戶型定金為60萬，140平方米為80萬，邊套167平方米為100萬元。
當地某房地產業內人士告訴新金融記者，如果該樓盤2014年才封頂，現在根本沒有條件拿到預售許可證。
記者了解到，久府和園附近商品房價基本能到2萬，定金大概不到現在總價的三分之一。對于2014年封頂的說法，徐晨瑞不以為然，“這誰說的準呢？”很顯然，這三年時間的空隙衍生出相關人等的寄生利益鏈條。
義烏當地的某知情人說：“3月份那次久府和園的”房票門“事件其實是直接交定金拿發票的，當時交定金的人也都是熟人，親戚朋友以及這些親戚朋友的親戚朋友，當時一些房地產中介又找到這些人去操作了。”
價格雙軌
監管的松弛和不到位使得義烏當地出現政府統計價和市場實際交易價雙軌并行的現狀。徐晨瑞承認，在全國數十個城市逐一被限購的情況下，義烏當地房價的漲勢依舊強勁，不過這種漲幅在相關部門的統計處是看不到的。
以新開樓盤為例，在義烏當地未建已售，樓花房票違規倒手盛行的情況下，管理部門備案的價格已經遠遠脫離市場實際的交易價格了。比如，A小區，現在對外公開售價是2萬1平方米，樓盤結構封頂要3年時間，3年后該處房源的市場交易價格可能已經到了3萬多1平方米，而在管理部門處備案的均價依然還是2萬。
至于二手房市場，市場價和管理部門備案的價格差的可能更大。
義烏當地某中介公司的經紀人告訴新金融記者，如以1萬均價實際成交的一套房子，在管理部門登記備案之前必須經相關機構進行評估，最后備案的價格并不是實際成交的價格，往往是該機構評估的價格。
“離譜的是實際成交價和備案價格的差價非常大，1萬均價成交的房子最后可能會被評估到四五千，甚至更低。”他表示：“評估機構參照的標準一般都是政府引導標準，并不是憑空想象的，不過最后實際效果很不理想。”
與評估公司評估價并行的還有政府出臺的基準價格，“政府會對一些品質比較好的，大的小區設立基準價，住宅交易的價格必須不低于基準價，有了基準價的小區就不需要評估公司進行評估。”徐晨瑞說：“政府不會向市場公布這一基準價，你在相關管理部門處也是問不到的，只有去評估機構才能知道某某小區是否有基準價，以及多少。”
讓徐晨瑞吃驚的是基準價和實際交易價之間的差價之大。他曾經售過一套250平方米、總價600萬元的房子，去評估公司一問，才知道這個小區有政府基準價，而政府基準僅為均價4300元，加上其他，總價才100余萬元，差價高達近500萬元。
“備案的交易價格必須高于基準價，但是至于高多少就是我們自己控制的了。”徐晨瑞在基準價基礎上稍調高一點均價，以總價120萬元報給交易中心備案。因兩者間近500萬元差價而少繳的稅費權當送給買房者的紅利了。
為此徐晨瑞說：“在上海是沒有政府基準價一說的，一切以市場價為準，如果與市場價出入太大，就需要找評估公司做估值，而交易方支付的評估費用也不菲，因此讓試圖避稅的人望而求其次了，交易價格和備案價格之間的差價自然也較小。”
不過從7月1日開始，義烏市正式施行義烏市存量房交易稅收最低計稅價格調整方案。
這一調整導致實際交易價格和交易中心備案的價格之間差額大為縮減，由此導致二手市場住宅交易量受到影響，“以前600多萬元僅僅繳10多萬元的稅款都覺得多，現在要繳40多萬元，這當然增加了不少人的投機成本。”不過徐晨瑞承認現在實際價格和備案價格的差價還大致保持在15%左右。
泡沫化夢魘
對下半年義烏房地產市場的行情，徐晨瑞告訴新金融記者：“關鍵還要看是否加息，如果加息的話，手上有房子的人，還款壓力就會變大，而且義烏人雖然不做按揭貸款，但是一直做抵押貸款的，利息要比按揭稍微高一點。所以如果加息，很多人會略微便宜一點賣出來，以換取流動性資金，下半年一些剛性需求的客戶也會在長時間觀望以后開始出手。市場應該不會太差，也不會出現房價下調，無論是哪個地方，即使是上海，成交量雖然下降，但是市區的房價仍會上漲。我今年1月離開中原地產，那時候一個匯龍新城出售單價在3.6-4萬之間，現在已經到4.8萬了”。
公開資料顯示，義烏常住人口不到200萬有一半以上是非戶籍人口，而其房價卻保有不遜一線城市的勢頭，泡沫化自然是房價追問的主要方向，投資和自住房的比例，徐晨瑞認為達到7:3.
義烏市賓王中學附近的一棟二手房，去年售價1.3萬/平方米，而今一年過去，其價已經突破2萬，其房屋租售比例是1:600，也就是說60萬的房子一年只能租1萬不到，年收益率是1.7%，遠低于銀行利率。而義烏當地的垂直房一年出租的收益率不到3%，一般的套間，類似兩房兩廳的出租年收益率在1%左右，明顯偏低。
事實上，近幾年國內包括上海、北京等一線城市，房價租售比普遍偏低。上海400萬的房子月租金只有7000元，年收益率不到2%。
徐晨瑞告訴新金融記者，在義烏，如果樓盤單價到了3萬，市場接受就會較難。
“義烏當地與上海那樣的一線城市不同，新建高層帶電梯的商品房小區不多，大概就十幾個小區，更多的是那種五六層不帶電梯的公房，這些公房很多都是以前城市擴建，在農村中建起來的老房子，而就是這種公房現在的均價都已經到了兩三萬。”徐晨瑞說：“而新建的高層商品房其拿地的價格、原材料造價、時間等成本都遠高于公房，相襯之下，新建高層商品房的售價自然更高。據說義烏未來將要新建上百個高層商品房小區，如此本地房價自然只能一路高企，賣方也秉持著房價肯定會漲的信念。”
另一可能支撐義烏房價的力量是，目前我國人民幣升值預期較大，通脹夢魘不散，江浙一帶制造業出口率持續下降，企業經營環境越發惡化，民營資本開始或放貸賺利，或流向不動產領域規避風險，即便義烏也不能獨免。
與此同時，房地產項目依然保持較高回報收益。如溫州龍灣區樓盤項目，成本是1.6萬，其售價為4萬；揚州廣陵區某高檔樓盤成本是2587元，售價為1萬-1.8萬，投資者收益率基本能保持在20%以上。而在義烏投資房產，徐晨瑞表示扣除交易成本后，收益率估計能在25%。
“不過這種房產投資的取向只能說是當地的一種”投資“風氣，因為從供求關系來看其實當地的房地產沒有那么高的價值。”徐晨瑞說。
不過，義烏當地的投資者們已經在住宅市場之外找到了新的投資收益點——工業用地。
新金融記者了解到，義烏當地的工業用地市場基本以福田市場為核心向周圍擴展。目前當地工業用地出租年回報率在5%-6%，好的地段可以達到10%，遠高于住宅市場的租金回報率。至于投資交易回報率則更高。當地廿三里鎮某處工業用地一年時間即從每畝100多萬元漲到300多萬元，漲勢驚人。
從住宅市場到工業用地市場，徐晨瑞告訴新金融記者，資金流向的趨勢很明顯，7月份即做成一筆總金額為2000多萬的工業用地交易，傭金即提取了40多萬，“工業用地交易中單純投資和自用建廠生產的比例大概是五五開。”
