根據日前召開的國務院常務會議，從5月1日起，將建筑業、房地產業、金融業、生活服務業4個行業納入營改增試點范圍。其中，建筑業和房地產業適用11%稅率，金融業和生活服務業適用6%稅率。“營改增”將對個人二手房買賣造成什么影響？交易稅費到底是會增加還是減少？“營改增”對于一線城市高漲的房價有抑制作用嗎？一起看看。
現在二手房交易要繳哪些稅？
目前二手房交易需要繳納的各項稅費包括營業稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅、城建稅、教育附加稅、地方附加稅和契稅等。
其中，營業稅（不含附加稅）稅率為5%。營業稅的征收是以住宅全額售價為基數，增值稅則有所不同，是以賣出價和買入價稅前的差額做基數。
2月19日，財政部等發布降低契稅和營業稅新政，2月22日執行。其中，營業稅方面，個人購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業稅。
但“北上廣深”四個一線城市暫不實施，也就是說，北上廣深在營業稅政策方面仍實行財稅〔2015〕39號文，即個人購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅。這里面多了一個普通住宅和非普通住宅的區分，對于這兩者，各地規定不同，但一般是以144平米為界，以上為非普通住宅。
“營改增”后二手房交易稅費是增是減？
“營改增”對于普通的購房人來說有什么影響？李克強總理曾表示，“營改增”之后稅負只減不增，因此從理論上講，二手房交易總體上應該遵循這一原則，但具體情況或許要根據實際來定。
比如，100萬買一套房子然后150萬賣出，如果符合征收營業稅的條件，那么賣房時，其稅基就是150萬，按5%的稅率來算，營業稅額為7.5萬。如果改為增值稅，稅基是50萬，按照11%的稅率來算，增值稅額就是5.5萬。這樣說來稅負減輕了。但如果增值的幅度比較高，100萬的房子賣了200萬，按營業稅就是十萬，按增值稅算是11萬，這樣稅負增加了。
根據現在北上廣深營業稅的征收政策，個人購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅，這實際上和征收增值稅就比較類似。
另外，需要指出的是，增值稅有一個特點就是可以進行稅前抵扣。營業稅比較簡單，就是根據營業額為稅基征稅，但增值稅涉及到抵扣的問題。舉例來說，一位消費者買房子之后，成本價是100萬，但花了50萬進行裝修，出售之后，這些裝修費用都沉淀在房子中，等出手的時候這部分資金能抵扣嗎？如果抵扣的話，又是否算折舊？這都需要細則來確定。
上海財經大學公共經濟與管理學院教授胡怡建認為，到底是增是減需視不同情況而定，并不能簡單斷言二手房交易的稅負一定是提高還是降低。
另外，營業稅的增收有的免收，有的全額增收，有的差額征收，增值稅是搞一刀切還是跟營業稅一樣，根據不同情況來確定是征是免，這也是影響稅負的一大要素。
3月20日，財政部部長樓繼偉在中國發展高層論壇上表示，財稅部門正在緊密配合，制發營改增文件，并將和納稅人充分溝通，確保在5月1日開始實施。目前稅收信息、基礎信息、檔案的遷移工作都已開始。據透露，營改增的政策文件和配套操作辦法有望本周公布，方案文件有100多頁。
有控制房價的作用嗎？
剛剛過去的兩會有一大熱門話題就是房價，多部委已經明確表示要維持房價穩定。“營改增”對于穩定房價、防止房價過快上漲有積極作用嗎？之前，很多人曾寄希望于房產稅來維穩房價，但對此爭議很大，目前來說，房產稅立法還只是進入今年的預備項目。
從理論上講，根據上述的計算方法，房價上漲幅度越大，增值稅的稅收就會越高。而漲幅比較小的話，增值稅的稅額就會少一些。從這個角度講，也許會有一定的抑制作用。但影響房價上漲的因素很多，包括供求關系、人口流入（出）、收入水平、貨幣政策等等，單靠改變稅收征收辦法來抑制房價顯然不太現實。從過往經驗來看，如果房子供不應求，稅負都可以轉嫁給買房者。因此，也不太存在抑制房價的問題。
另據報道，未來營改增之后，企業的新增不動產可以抵扣，這將促進并擴大有效投資。但從另外一個角度講，這實際上是在鼓勵企業購買不動產進行稅前抵扣，反倒會擴大需求，對二三線城市而言有利于去庫存，對一線城市的房價理論上有推升作用。
