商業樓盤賓王御景園正處于這樣的地理位置上。該項目包括住宅、商業、休閑娛樂、餐飲、辦公于一體的大型商業綜合體，整個項目共4幢樓，其中有一幢為經濟適用房，一幢為單身公寓，另有兩幢是28、29層的住宅樓。
只是御景園至今不存在任何房產的跡象。義烏市建設局網站顯示，御景園2011年5月才取得國有土地使用權證和建筑用地規劃許可證，2011年7月取得建筑工程施工許可證。到目前為止在沒有取得房屋預售證的情況下，御景園已經賣房三年。記者在現場看到，該項目工地上除了開挖的地基深坑外，幾乎沒有什么建筑物。
在義烏市房產交易市場的中介公司中，不少都掛出了御景園的房子。中介告訴記者：御景園的房子目前還沒有建好，房產證也沒有，如果交易會麻煩些。
違規買賣風險巨大
浙江當地媒體披露，一些購買該樓盤的業主，購房時間集中在2009年到2010年期間。有直接向開發商購買的，也有通過中介從他人手中買來的，單價則從1.2萬元-1.5萬元/平方米不等。這些業主中，既有支付30%-50%不等首付款的，也有全款付清的，還有部分支付10萬元定金的。行情最好的時候，這批房子在二手房市場轉手可加價數十萬元，但是現在行情不好，再加上房子遲遲不能完工，價格已經大受影響。
沒有房產證的房子要想辦理過戶，只能用業主手上持有買房的憑證和購房款收據，找開發商更名。目前已有多套房子都是通過這種形式"過戶"。但該樓盤售樓處未建立，也沒有對外售房。
義烏相關部門也坦承，御景園這樣"賣圖紙"的情況屬開發商在私底下售賣，有關部門并不掌握情況。有多少業主購買了該樓盤的房產，開發商獲得了多少資金，都需要調查后才能明確。
法律界人士指出，這種"賣圖紙"的風險在樓市往下走后更為凸顯。開發商資金鏈斷裂就會把風險轉嫁給購房者。還極易成為非法集資的溫床。該樓盤至今未取得預售證，顯然開發商投入沒有達到25%以上的建設資金。
據了解，購買該樓盤的業主的憑證有兩種情況：一是《御景園投資意向書》。意向書全文只有一頁紙，約定御景園建筑物露出地面時，投資人以投資款沖抵購房款。房產何時交付，投資意向書中只字未提。做這樣的約定是因為御景園還沒拿到預售證，不能銷售，也就不能簽訂購房合同。
二是僅有一張收據。這種收據上蓋的并非是房產公司--浙江省義烏市天元置業有限公司（下稱"天元工司"）的公章，而是其法人代表楊群民的私章。
法律界人士認為，上述兩種方式都有很大的法律風險。如果是投資意向書，一旦房產公司破產，購房款其實就是投資款，很有可能就要打水漂。如果是購房合同，房產公司破產的話，作為消費者的購房人，債務清償時享有優先權。而《御景園投資意向書》，并不能體現雙方有投資合作關系（如約定利潤分配等事項），而是建立在銷售基礎上的一種關系，實質上是一份購房合同。
而購房者憑手上的收據參與房產公司破產清算，可能無法討回購房款。除非購房者能夠提供證據，證明購房款支付給了房產公司而非其法人代表，否則就成了房產公司法人代表楊群民的個人債務，只能向個人追討。
問題遠不止于此。浙江省義烏市人民法院刑事判決書[（2010）金義刑初字第1917號]顯示，天元公司相關負責人為了達到與義烏國土局簽訂土地出讓合同的目的，偽造義烏建設局規劃審批專用章，已構成偽造國家機關印章罪。判處拘役四個月，緩刑六個月。
期間，該御景園項目開發商發生變更。工商資料顯示，2010年10月22日，包括原開發商天元公司法定代表人楊群民在內的投資商，共同組建了義烏市御景園置業有限公司（下稱"御景園公司"）。該項目目前由御景園公司開發。
土地糾紛引沖突
義烏市勘察設計院圖紙顯示，御景園項目用地紅線有一半與大三里塘村舊村改造用地紅線毗鄰。義烏市政府于2010年8月批準了該村舊村改造用地安排。
2010年，上述項目在未取得"四證"的情況下開工建設。在開挖基坑施工中，沒有提前告知大三里塘村時，占用了義烏市政府批給該村的舊改用地。根據勘察圖紙，記者在現場看到，該村舊村改造用地紅線內一角的土地被挖掉，約一百多平方米，還有大片土地、石坎也被挖掉，為防止土方坍塌，建設單位把鋼筋錨桿打入該村400米沿線土地及該村祖墳。
此后該村三委向當地政府和開發商投訴、交涉未果，2010年12月30日，大三里塘村集體決定在村所屬的舊改用地上推土做路，以阻止御景園公司占用土地、促使開發商解決問題。
2011年3月6日，北苑街道相關領導召集了解決該土地糾紛協調會并形成會議紀要，該紀要顯示：大三里塘村推土問題，起因是施工方有占用該村的部分土地；在工程施工中臨時使用該村集體土地的補償問題未解決之前，施工方在涉及爭議地段暫停施工；開發商與施工方對糾紛的發生及造成的不良影響，向該村干部群眾賠禮道歉。到會人員簽名顯示，出席該協調會議的開發商代表是變更前的天元公司法人楊群民，而此刻的開發商是御景園公司，法定代表也另有其人，這樣的情況令村民頗難理解。
國家嚴厲政策調控下，各地房產開發企業都開始收縮陣線。作為御景園的開發商無證售房的巨大風險更加凸顯，爾后又侵犯村民土地利益。為商業開發，開發商有多少違規違法行為不為人知？這又是一個怎樣的開發企業？違規買賣風險、村民利益等眾多糾葛的交織下又有怎樣的真相？本報將跟蹤報道此事件的最新進展。
